DSR적용, 개인사업자대출 규제 2금융권 확대 예정, DTI, LTV, RTI이란?

빚 많으면 일단 은행의 개인사업자대출은 힘들고...

종전에 시행했던 DTI, LTV보다 정확하게 개인부채 비율을 판단할 수 있는 기준이 도입되었습니다.

2018년 3월 26일부터 DSR(총체적상환능력비율)이 도입되었는데요. 

이는 예고되어 있었던 일입니다. 2017년부터 적용된 LTV, DTI에 이어 디에스알이 신용대출에 적용되자 모두 올 것이 왔다는 분위기입니다. 좋게 말하면 합리적인, 나쁘게 말하면 엄격해진 제도들을 바탕으로 대출계산기를 새로 두드려볼까요?

개인사업자대출을 제한하는 이것들은 뭐고?

LTV (Loan To Value ratio)

주택담보대출비율 = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

주택담보대출을 받을 때 개인이 융자 받을 수 있는 금액입니다.

DTI (Debt To Income ratio)

총부채상환비율 = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자상환 액) ÷ 연소득.

주택담보대출을 받을 때 연간 상환해야 하는 금액을 연간 소득의 일정 비율로 제한한 것입니다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정받죠.

DSR (Debt Service Ratio)

총체적상환능력비율 = 총부채 연간 원리금상환액 ÷ 연 소득.

연수익에 대한 원리금 비율을 나타내는 것으로,빚을 갚을 능력을 판단하는 척도입니다. 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높음을 뜻합니다.

DSR로 개인사업자대출은 왜 더 힘든가?

LTV와 DTI가 주택담보대출과 관련해 제한적으로 대출한도를 결정하는 기준이었다면 디에스알은 마이너스 통장, 자동차 할부 등 재산 상의 모든 대출이 개인의 상환능력 추정에 반영됩니다. 한마디로 능력이 안되면 대출도 안돼, 라는 뜻.

일단 2018년 3월~9월까지는 시범시행기준으로 은행대출에 DSR 100%를 적용시켰습니다. 여기에 DSR 150%가 넘어가면 대출 자체가 안될 수 있는 페널티가 있어 자영업자대출과 사업자신용대출은 한 차례 수난기를 맞고 있습니다.

디에스알 100퍼센트 적용이란 연간소득이 5000만원인데, 갚아야 할 원리금이 5000만원이면 은행에서는 더이상 대출이 힘들다는 의미입니다. 

그러나 개인사업자대출 외에 전세자금대출, 서민금융상품은 DSR규제가 적용되지 않기 때문에 일단 안심해도 될 것 같네요.

부동산 투자 어렵게 하는 RTI도 시행

개인사업자대출 규제가 주된 내용인 디에스알과 함께 부동산 투자 과열을 막는 RTI도 함께 시행됩니다. RTI는 임대수익 이자상환비율이라고도 불리는데요.

RTI (Rent To Interest ratio)

임대수익 이자상환비율 = (상가가치X임대수익률)÷(대출금X이자율)

이런 정책들은 부실한 개인사업자대출과 부동산투기를 막기 위한 시책들입니다. 부동산, 자영업 투자 실패는 종합적으로 가계부채 증가와 경제난으로 이어지기 때문이죠. 지금은 시범 기간이라서 100%로 일괄 적용하고는 있지만 2018년 하반기 이후로는 보다 유연성있는 개인맞춤 대출로 교정이 이루어질 것 같습니다.

2018년 연 내에는 DSR 대출제한 등을 제2금융권까지 확대할 계획이라고 합니다. 이제 시중은행 및 제1금융권에서는 적자가 나는 자영업자들에게는 개인사업자대출이 힘들어지게 된 거죠. 

자영업자들은 개인사업자대출 규제 조건과 자신의 상황을 정확히 판단하여 대출과 상환 비율을 결정해야 할 듯 하네요. 금융 추진력이 요구되는 시점입니다.